Calculadora de hipoteca
Calcula la cuota mensual de tu hipoteca con el sistema francés. Capital, plazo y TIN.
Sistema francés (cuota constante) · No incluye gastos asociados, seguros ni revisiones
Cómo funciona el cálculo de una hipoteca
En España casi todas las hipotecas funcionan con el sistema francés: pagas la misma cuota todos los meses, pero la proporción entre capital e intereses cambia con el tiempo. Al principio del préstamo, la mayor parte de cada cuota va a intereses; al final, casi todo va a capital. La fórmula exacta es:
cuota = capital × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)
Donde i es el tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12 ÷ 100) y n el número total de cuotas (años × 12). Esa cuota se mantiene constante toda la vida del préstamo en hipotecas fijas. En las variables, cada 6 o 12 meses el banco recalcula la cuota usando el nuevo Euribor + tu diferencial.
Fija, variable o mixta: qué te conviene
- Fija: cuota constante toda la vida del préstamo. Pagas algo más al principio a cambio de blindarte frente a subidas. Buena opción si tu economía no soporta sustos o si crees que los tipos seguirán altos años.
- Variable: cuota baja al principio si los tipos están en mínimos, pero vulnerable a subidas. Conviene si crees que el BCE bajará tipos los próximos años o si esperas amortizar pronto buena parte del capital.
- Mixta: fijo los primeros 5-15 años, después variable. Es la modalidad más vendida en España en 2024-2026 porque cubre el riesgo del corto plazo (cuotas predecibles mientras te asientas) y deja flexibilidad para el largo plazo.
La regla del 35 %: cuánto puedes asumir
La cuota mensual de tu hipoteca (más cualquier otra deuda fija) no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos del hogar. Es la regla que aplican los bancos al estudiar tu perfil y la que recomienda el Banco de España. Por encima de ese umbral, cualquier imprevisto (paro, baja larga, divorcio) te puede asfixiar.
Si ya tienes tarjetas revolving o préstamos personales consumiendo parte de esos ingresos, tu margen para la hipoteca se reduce. Antes de firmar nada, mira nuestra calculadora de capacidad de endeudamiento.
Lo que esta calculadora no incluye
El simulador cubre solo la cuota financiera (capital + intereses). Aparte tendrás:
- Tasación: 300-500 € antes de la firma.
- Notaría, registro y gestoría: los paga el banco desde la Ley 5/2019 (LCCI). Si firmaste antes de junio 2019 y los pagaste tú, puedes reclamar gastos de hipoteca.
- Seguros vinculados: hogar obligatorio (200-400 €/año), vida muchas veces exigido por bonificación (200-600 €/año según edad).
- Comisión de apertura: si la hay, suele estar entre 0 % y 1 % del capital. También reclamable en muchos casos.
- Entrada: el banco financia como máximo el 80 % del valor de tasación.
Otras calculadoras útiles
- Calculadora del Euribor — para ver cómo te afecta la próxima revisión de tu hipoteca variable.
- Calculadora de préstamo personal — cuota y total a pagar de cualquier préstamo no hipotecario.
- Calculadora de capacidad de endeudamiento — ¿qué porcentaje de tus ingresos te llevan las cuotas?
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés, donde pagas la misma cuota cada mes durante toda la vida del préstamo. La fórmula es cuota = capital × i / (1 - (1+i)⁻ⁿ), siendo i el tipo de interés mensual y n el número total de meses. Al principio pagas más intereses que capital; con los años se invierte.
¿Qué diferencia hay entre fija, variable y mixta?
Fija: cuota igual toda la vida del préstamo, suele tener un TIN más alto. Variable: cuota recalculada cada 6 o 12 meses con Euribor + diferencial; sube y baja con el mercado. Mixta: tipo fijo los primeros años (5, 10, 15) y luego pasa a variable. Hoy lo más extendido en España son las mixtas.
¿Qué TIN es razonable en 2026?
Con el Euribor 12 meses en torno al 2,3-2,7 % y diferenciales bancarios típicos de 0,5-0,8 %, una hipoteca variable nueva ronda el 2,8-3,5 % TIN. Las fijas se mueven entre el 2,8 % y el 3,6 % a 25-30 años. Por debajo de esos rangos hay margen para negociar mejores condiciones.
¿Cuánto se paga de hipoteca por 1.000 €/mes?
Con cuota de 1.000 € a 30 años y un TIN del 3 %, puedes asumir un capital de unos 237.000 €. A 25 años bajan a unos 211.000 €. La regla rápida: la cuota mensual no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos del hogar.
¿Esta calculadora incluye gastos asociados?
No. Calcula solo capital + intereses. Aparte tienes que sumar tasación (300-500 €), notaría, registro, gestoría (estos los paga el banco desde la Ley 5/2019), seguros vinculados (hogar y vida), comisión de apertura si la hay, y entrada (mínimo 20 % del valor de tasación). Como guía añade un 12-15 % al capital para el coste total de comprar.
¿Puedo amortizar anticipadamente?
Sí, siempre. Por ley puedes hacer amortizaciones parciales o cancelar totalmente la hipoteca. La comisión máxima permitida es del 0,25 % en fijas durante los 3 primeros años (luego 0 %) y del 0,15 % los primeros 5 años en variables. Amortizar capital es la operación que más intereses te ahorra a largo plazo.
¿Listo para reclamar lo que es tuyo?
En 60 segundos te decimos si tienes derecho. Sin pago por adelantado, sin compromiso. Si no ganamos, no pagas.